Les différents types de viagers
Les différents types de viagers et leurs caractéristiques
Préambule
La vente en viager, la vente à terme ou en nue-propriété sont complexes et doivent être réalisées par un professionnel de l’immobilier spécialisé en viager, maîtrisant ses particularités juridiques et fiscales et respectueux de chacune des parties, vendeur et acheteur.
Les origines du viager
Le viager existe depuis l’Antiquité, mais les fondements juridiques de ce type de vente immobilière ont été établis dès 1804 dans le Code Civil Napoléonien, et sont toujours d’actualité. Encore très en vogue au début du 20e siècle, la vente en viager est tombée en désuétude au milieu du 20e siècle. Il n’est d’ailleurs pas rare de rencontrer des personnes âgées dont un parent, ou une connaissance, a autrefois acheté ou vendu en viager.
Le viager connaît depuis quelques années un net regain d’intérêt, car il répond de façon très pertinente à des enjeux bien actuels: face notamment à l’augmentation du coup de la vie, c’est un moyen sûr d’assurer le bien-être et le vieillissement de nos ainés dans les meilleures conditions. Le viager est également un réel moyen pour les plus jeunes générations d’accéder à la propriété, en se dédouanant du crédit immobilier.
Le viager est une solution vertueuse « gagnant-gagnant », qui unie les générations.
Généralités
Au même titre qu’une vente « classique », les ventes en viager font l’objet d’un acte authentique établi chez le notaire.
Dans la majorité des viagers, dès la signature chez le notaire, le vendeur (le crédirentier) va percevoir de l’acheteur (le débirentier) un capital appelé « le bouquet » . Ce bouquet peut être assorti d’une « rente viagère« . L’acheteur va verser mensuellement cette rente au vendeur, durant toute la vie de ce dernier.
Dans le cadre d’une vente en viager, le notaire va prendre une « hypothèque de 1er rang » lors de la signature de la vente, assortie du « privilège de vendeur avec clause résolutoire ». Ceci signifie qu’en cas de non paiement de la rente par le débirentier, d’une part la vente est annulée et le vendeur retrouve la pleine propriété du bien, mais il conserve également en dédommagement le bouquet et la totalité des rentes qui lui ont été versées jusqu’à présent.
Les rentes viagères sont obligatoirement revalorisées, annuellement, afin de suivre l’évolution du coût de la vie.
Lorsqu’un bien est vendu en viager occupé, le vendeur peut y vivre jusqu’à son décès. S’il fait le choix de quitter son logement, l’acheteur peut en prendre possession et donc l’habiter, ou le louer. Il continue alors de payer la rente viagère au vendeur, jusqu’au décès de ce dernier. En contrepartie de la libération anticipée du bien, la rente bénéficie d’une majoration.
Petit lexique du viager
- La valeur vénale: également appelée valeur marchande, est la valeur du bien sur le marché, dans le cadre d’une vente « classique ». La valeur vénale est la base de l’ensemble des calculs viagers.
- Le crédirentier : le vendeur du bien en viager. Ce peut être une personne seule, ou un couple.
- Le débirentier : l’acheteur du bien en viager.
- Le bouquet : le bouquet est la somme d’argent qui est versée en une seule fois par l’acheteur au vendeur, lors de la signature chez le notaire. Il se situe généralement dans une fourchette située entre 10 et 30 % de la valeur vénale du bien.
- La rente viagère : c’est la rente payée par l’acheteur (débirentier) au vendeur (crédirentier). Le crédirentier reçoit cette rente durant toute sa vie, même s’il choisissait de quitter son logement. Si c’est un couple qui vend le bien (il y a donc deux crédirentiers) à la disparition de l’un d’eux, la rente continue à être payée dans son intégralité au dernier des vivants (il y a ce que l’on appelle une réversion). La rente est actualisée annuellement, afin de suivre l’augmentation du coût de la vie.
- D.U.H. (Droit d’usage et d’habitation) : C’est le droit qu’a le vendeur de vivre dans son bien. Il ne peut en revanche pas le louer (en tirer des « fruits ») contrairement au droit d’usufruit qui lui permet d’habiter ou louer le bien (c’est le cas d’une vente en nue-propriété)
- La pleine propriété d’un bien: elle est constituée à la fois de la nue-propriété et de l’usufruit de ce bien.
- Le démembrement: c’est un concept juridique qui permet de diviser un bien immobilier en deux parties distinctes: la nue-propriété et l’usufruit. Ainsi, l’un ou l’autre peuvent être cédés séparément.
- La nue-propriété: c’est le fait d’avoir la propriété d’un bien (les murs), sans pouvoir l’utiliser ou en tirer des revenus.
- L’usufruit: c’est le droit d’utiliser un bien et d’en tirer des revenus sans en être propriétaire.
Les biens immobiliers concernés par le viager
En tant que propriétaire, vous pouvez vendre en viager:
- votre résidence principale
- votre résidence secondaire
- un bien en cours de location ou vacant
- des murs de commerces et de bureaux, un parking
"Chez BONHOMME VIAGER, nous sommes intimement convaincus que le viager a une réelle dimension humaine et sociétale."
Les différents types de viagers, la nue-propriété et la vente à terme
Le viager occupé:
Le viager occupé est celui le plus couramment rencontré. Il représente près de 90% de l’ensemble des viagers vendus.
Dans le cadre d’un viager occupé le vendeur (également appelé crédirentier) reste vivre chez lui. Il a un D.U.H. (Droit d’usage et d’habitation). Il perçoit le bouquet dès la signature notariée et les rentes viagères. Il peut également s’il le souhaite percevoir uniquement des rentes, plus importantes, mais sans bouquet.
A noter que dans le cas de la vente d ‘une résidence principale, le bouquet n’est pas soumis à l’impôt. De plus, le vendeur ne paie plus la taxe foncière car elle qui est due par l’acheteur.
L’acheteur (également appelé débirentier) va pouvoir acquérir un bien habité décoté, sans avoir recours à l’emprunt bancaire et avec un apport de départ réduit.
Le viager libre
Contrairement au viager occupé, la valeur d’un bien vendu en viager libre ne subit pas de décote d’occupation. Le vendeur doit libérer son bien car il n’en a plus le D.U.H. (Droit d’usage et d’habitation). En contrepartie il reçoit le bouquet et une rente viagère dont le montant est supérieure à celle d’un viager occupé.
L’acheteur peut habiter le bien, ou le louer. Il en deviendra pleinement propriétaire au décès du vendeur.
Le viager sans rente
Le viager sans rente est constitué d’un bouquet important, sans rente viagère. Dans le cadre d’un viager sans rente, le vendeur conserve le D.U.H. (Droit d’usage et d’habitation) du bien, c’est à dire qu’il peut l’habiter, mais ne peut pas le louer et en tirer des revenus.
A noter que dans le cas de la vente d’une résidence principale, le bouquet n’est pas soumis à l’impôt. De plus, le vendeur reçoit une importante somme d’argent, sans délai.
Au même titre que la vente à terme, l’acheteur à une visibilité totale sur le montant de son investissement. Il n’a par contre pas connaissance du délai avant d’en avoir la pleine propriété..
La vente en nue-propriété
A la différence du viager sans rente où il peut seulement habiter son bien, le vendeur de la nue-propriété a également la possibilité de le louer pour en tirer des revenus. Il en a « l’usufruit ». Dans le cadre d’une vente en nue-propriété, le montant final de la transaction est fixe et connu. Il n’y a donc pas de mensualités mais la totalité du prix, décoté, est versée au moment de la signature chez le notaire.
La vente à terme
Dans le cas d’une vente à terme, la date de libération du bien par le vendeur est fixée dès le début. La durée de paiement de la rente est donc connue de tous, vendeur et acheteur. Le bien peut être cédé libre ou occupé.
Un vendeur peut par exemple décider de vendre par ce moyen s’il sait que dans X années, il va déménager. C’est le moyen pour lui de se constituer un capital et pour l’acheteur de se projeter dans un délai défini, tout en bénéficiant d’un prix fixe.
La vente à terme n’est pas à proprement parlé une vente en viager, car elle n’est pas fondée sur l’aléas de la durée de vie du vendeur.
Le viager mixte
Le viager mixte permet au vendeur et à l’acheteur de se partager physiquement le bien, si sa configuration s’y prête.
Chacun habite une partie du bien, tout en conservant son indépendance. Ce peut être par exemple les niveaux d’une maison: l’une habite le rez-de-chaussée, l’autre l’étage ou une extension. Ce type de viager permet également de créer des liens plus étroits entre le vendeur et l’acheteur.
